编者按：2020年4月30日，中国证监会与国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。近期上交所、深交所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）首批项目均已募集成立并正式上市，我国基础设施公募REITs试点迈进了关键的一步。作为公募基金行业里程碑式的一个大事件，我们特地整理制作基础设施公募REITs全攻略，下面一起来学习了解吧！

基础设施公募REITs全攻略之一|基础设施公募REITs介绍

一、基础设施公募REITs定义

我国公开募集基础设施证券投资基金（以下简称基础设施公募REITs）是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。按照规定，我国基础设施公募REITs在证券交易所上市交易。

基础设施资产支持证券是指依据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》等有关规定，以基础设施项目产生的现金流为偿付来源，以基础设施资产支持专项计划为载体，向投资者发行的代表基础设施财产或财产权益份额的有价证券。基础设施项目主要包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施。

二、基础设施REITs意义

基础设施公募REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。短期看有利于广泛筹集项目资本金，降低债务风险，是稳投资、补短板的有效政策工具；长期看有利于完善储蓄转化投资机制，降低实体经济杠杆，推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。

三、基础设施公募REITs架构特点

一是80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额；基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权；

二是基金通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利；

三是基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的；

四是采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。

基础设施公募REITs示例图

四、基础设施公募REITs产品特点

基础设施公募REITs是并列于股票、债券、基金和衍生品的证券品种，产品具备以下特点：

一是公募REITs可盘活存量资产，提升基础设施资产估值，获得流动性溢价，同时提供增量投资资金，改善负债水平，降低企业杠杆率，助力企业“轻资产”运营模式转型，更好地推动资本市场服务实体经济；

二是公募REITs产品将90%的基金年度可分配利润用于分配，高比例分红，同时由于基础设施项目权属清晰，现金流持续、稳定，投资回报良好，填补了当前金融产品的空白，丰富了投资品种，便利投资者投资于流动性较弱的基础设施项目；

三是公募REITs产品规则透明健全，比照公开发行证券比照公开发行证券要求建立上市审查制度，制定了完备的发售、上市、交易、收购、信息披露、退市等具体业务规则。基础设施项目可借助资本市场公开、透明机制，通过资本市场融资，引导金融资金参与实体项目建设，实现高质量发展。

五、基础设施公募REITs的主要收益来源是什么？

基础设施公募REITs收益依赖于基础设施项目运营产生的收益，主要影响因素包括基础设施项目所属行业的平均收益水平、项目自身的运营情况等方面。

六、基础设施公募REITs与股票有何不同？

不同于股票，公募REITs具有以下特点：

首先，公募REITs市场波动相对较小。公募REITs底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，现金流预期相对明确，单位价值波动性原则上相对有限。

其次，公募REITs收益的增长空间相对有限。从物业运营角度看，出现物业收入大幅增长或维持持续性高增长的可能性较小。

在此基础上，公募REITs具有较高的分红比例。公募REITs设有强制分红比例，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配收益的90%，收益分配机制相较股票更为严格。

七、基础设施公募REITs与债券有何不同

一方面，公募REITs没有固定利息回报，其收益主要依靠资本本身的现金流产生能力，以及资产增值带来的份额价值提升预期，会有一定的变动。

另一方面，公募REITs本息没有主体信用担保，依赖于资产本身的运营。因此，受基金管理人及资产运营管理机构能力的影响，存在由于运营等因素造成单位价值下跌的风险。

八、基础设施公募REITs与公募基金有何不同

不同于普通公募基金，公募REITs具有以下特点：

一是资金投向不同。公募REITs产品以拥有持续、稳定经营现金流的一个或数个基础设施项目作为底层基础资产，而普通公募基金主要投资标的为分散化配置的股票、债券等。

二是收益来源不同。公募REITs收益来源主要为底层资产经营收益和物业资产增值收益，而普通主动型公募基金除股息、利息收益外，还包括通过灵活调整投资组合获取的资本利得，指数型公募基金的收益情况则取决于指数表现。

三是产品定位不同。公募REITs借助发行人、管理人在基础设施项目运营及投资管理领域的专业优势及资源积累，通过运营维护基础设施项目，来获得基金价值不断提升，而普通主动型公募基金主要依靠公募基金管理人的主动投资能力，通过灵活配置资产，实现投资收益。