国庆长假期间，包括北京、广州、深圳、苏州、厦门等20多个热点一、二线城市出台了房地产调控政策，主要是针对本地户籍和非户籍进行限购限贷。热点城市楼市收紧，溢出效应会往何处去呢?其他城市继续深化房牛抑或股市反弹？本文将进行探讨。

从2010-2011年上一轮限购大潮看，限购城市未来一年商品房销售皆出现了萎缩，全国商品房销售增速也明显放缓(如下图)。

从购房属性看，资产荒下金融属性明显增强，居民加杠杆购房日益成为主流。

热点城市限购限贷，预计对销售量将会有明显负面影响。

自2015年底中央经济工作会议提出房地产去库存至今，成效显著。1-8月份，全国商品房销售面积87451万平方米，同比增长25.5%，商品房销售额66623亿元，增长38.7%。但也看到，热点一二线城市销售额占据近半，去化周期不足一年，房价出现泡沫化趋势，但三四线城市去库存却依然仍重而道远，销售面积增速低于全国平均水平，全国房屋施工面积仍然在高位。

因此，在一二线城市防止楼市过热和泡沫而出台限购限贷的调控措施同时，三四线城市继续鼓励去库存的政策思路可预见不会改变。

从2010-2011年上一轮限购政策大潮看，一二线城市限购对三四线城市溢出效应表现较为分化。

在一二线城市房价引涨示范效应和资产荒背景下，三四城市房地产去库存仍然面临着有利的市场机遇，需要政策鼓励。

10日，国土资源部、发改委、公安部、人保部、住房城乡建设部联合召开新闻发布会，对《关于建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见》进行了解读，我国将允许进城落户人员在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地。11日，国务院办公厅关于印发《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》的通知，“十三五”期间，城乡区域间户籍迁移壁垒加速破除，配套政策体系进一步健全，户籍人口城镇化率年均提高1个百分点以上，年均转户1300万人以上。除极少数超大城市外，全面放宽农业转移人口落户条件。鼓励房地产去库存的政策来得恰逢其时。预计配套政策也将会陆续出台，释放三四线城市经济活力。

近几年，一二线城市人口净流入，除深圳等少数城市外，普遍明显放缓甚至停止增长。城镇化人口流入历史任务可能将主要由三四线城市承担。

鼓励农民进城，促进一二线城市人口务工人员回流，有持续人口流入的三四线中的城市房地产发展前景更佳，也有助于消化三四线城市房地产库存。从居民不断加杠杆的强化商品房的金融属性可以看出，三四线城市仍然是资产荒中不可或缺的资产配置选项。当然，这需要后续数据跟踪验证。

如果三四线城市房地产没有从一二线城市限购限贷中体现出明显的溢出效应和政策红利，房地产市场整体平稳降温（不能是硬着陆），则证券市场资金分流压力降低并不排除反弹可能，这从自2012年以来楼市与股市阶段性负相关（如下图）中得到一些期待。